意外に簡単!?不動産の利回りの見方（ざっくり計算できるツールあり）

利回りは「どれだけの投資資金に対して、どれだけの収益が得られるか」を示す指標であり、投資対象の収益性を判断するためのものです

一二の前に利回りを理解し、不動産の計算を行ってから購入を検討するようにしましょう。

表面利回り（グロス利回り）

表面利回りは、年間の賃料収入を物件の購入価格で割ったもので、簡易的に収益性を測るための指標です。計算式は以下の通りです。

表面利回り = 年間賃料収入物件購入価格 × 100

例えば、物件価格が1,000万円で年間賃料収入が100万円の場合、表面利回りは10%となります。

この計算は簡単ですが、維持費や管理費などの費用は含まれていないため、実際の収益性とは異なることが多いです。

実質利回り（ネット利回り）

実質利回りは、賃料収入から諸経費（管理費、修繕積立金、税金など）を差し引いた後の純利益を物件価格で割ったものです。

表面利回りよりも実際の収益性に近い指標です。計算式は以下の通りです。

実質利回り = 年間賃料収入ー諸経費物件購入価格 × 100

たとえば、物件価格が1,000万円で年間賃料収入が100万円、諸経費が20万円の場合、実質利回りは8%になります。

• 管理費
  マンションやアパートなどの共有部分の維持管理にかかる費用です。
  • 共用部分の清掃や修理
  • 設備の保守点検（エレベーターや防犯カメラなど）
  • ゴミの処理
• 修繕積立金
  将来の大規模な修繕（外壁や屋根の改修、給排水管の交換など）に備えるための積立金です。マンションやアパートなどの集合住宅では、建物全体を維持するために定期的な修繕が必要です。物件の築年数が増えると金額も増加する傾向にあります
  
• 固定資産税
  不動産を所有している限り毎年発生する税金です。土地や建物の固定資産評価額に基づいて計算され、市区町村に納付します。税率は原則1.4%ですが、市町村によって異なる場合もあります。なお、都市計画区域内の物件には都市計画税（0.3%）も別途課されることがあります。
  
• 保険料
  火災保険、災害保険、孤独死保険等様々なリスクに対し必要なものを選択
  
• 空室リスクを考慮した空室時の収入減少
  不動産投資で最も重要なリスクの一つです。入居者が退去した際には家賃収入が減少し、空室が続くと収益性が低下します。
  • 空室率の見積もり：エリアの需要や物件の特性に基づいて、空室率を見積もります。たとえば、想定年間賃料の90%を実収入と見込むなどの保守的な計算をします。
• 入居者の募集費用
  広告費用や仲介手数料
  
• 所得税等
  賃料収入や物件売却で得た利益には、所得税や住民税がかかります。
  • 所得税：不動産所得がある場合、他の所得と合算して累進税率が適用されます。経費（管理費、修繕費など）を差し引いた額が課税対象です。
  • 住民税：所得税とは別に、年間所得に対して一律10%が課されます。
  • 譲渡所得税：物件を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税がかかり、保有期間に応じて税率が異なります。

キャッシュフロー利回り

一番大切な計算式となります。

キャッシュフロー = 年間賃料収入 ー 諸経費 ー ローン返済額

修繕積立金キャッシュフロー利回りは、物件にかかるローン返済や利子を含めた収益性を示す指標です。

ローンを活用した不動産投資では重要な指標で、実際の手元に残る現金収入（キャッシュフロー）を把握するために使われます。

またキャッシュフローの計算の際には減価償却費（建物部分を会計上の経費にすること）は税金を抑える効果があるため確実に計算しましょう。

利回りを上げるためのポイント

経費の削減

経費は利回りに直接影響を与えるため、適切な管理が求められます。

たとえば、管理会社の選定によって管理費を削減できる場合もあります。

また、修繕積立金の設定や保険の見直しなども、必要なコストを抑えるために行なっていきましょう。

空室リスクの低減

賃料収入を減少させる大きな要因です。

物件選びの際には、需要が高いエリアや、設備が充実している物件を選ぶことが重要です。

また、リノベーションや定期的なメンテナンスによって、入居者の満足度を高め、空室期間を短くすることも可能です。

リフォームやリノベーションによる価値向上

適切なリフォームやリノベーションによって賃料を引き上げることで、利回りを高めることができます。

特に、築年数が経過している物件では、内装や設備の更新が有効です。

ただし、リフォームコストがかかりすぎると元も子もないので、収支計画をしっかりと立ててましょう。

最後に

目標利回りの設定の大切さ

地域や物件の特性によってリスクや収益に違いがあるため、自分の許容できるリスクの範囲で利回りが回るかどうかを決めましょう。

また、出口戦略も自ら考え、ババを引かないように立ち回る必要も大切な能力です。

不動産は不動産だけで完結することがないため様々な事柄を考慮する必要があります。

しかし、リスクといった面では保険や積立金、購入前の内見で判断できる部分が多いためチェックリスト等を作成し避けていきましょう。

不動産利回り計算ツール

年間賃料収入（円）: 物件購入価格（円）: 諸経費（円）: 利回りを計算

計算結果

表面利回り: – %

実質利回り: – %