初心者必見！！不動産の選び方5選　

予算の設定と資金計画

不動産購入の予算設定と資金計画は、成功の鍵です。

自分の収入と支出を把握

自分の収入と支出を把握し、購入可能な物件の価格帯を見極めましょう。

年間収入の5～7倍が目安ですが、個々のライフスタイルや将来の収入予測も考慮します。

住宅ローン

住宅ローンは、固定金利型と変動金利型があり、リスク許容度に応じて選びます。

頭金は物件価格の20％が理想ですが、無理のない範囲で準備し、信用情報の管理も重要です。

物件購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、火災保険料など）は、物件価格の5～7％を見積もりましょう。

将来のライフイベントや突発的な支出に備え、一定の資金を手元に残しておくことも大切です。

金融機関や不動産のプロに相談し、適切な予算設定と資金計画を立てることで、安心して不動産購入を進めることができます。

立地条件の重要性

不動産の立地条件は、物件の価値や生活の質に大きく影響します。

選ぶ立地によってターゲット層が変わってくるので、自分の強みが発揮しやすい立地を認識した上で検討することが大切です。

交通アクセス：通勤や通学が便利で、資産価値が高まりやすいです。駅やバス停、主要道路への近さが重要です。

周辺環境：スーパー、コンビニ、病院、学校、公園などの日常生活に必要な施設が近くにあると、住みやすさが向上します。商業施設やレストランの充実度もポイントです。

治安と安全性：治安の良さは安心して暮らすための基本条件です。犯罪件数や防犯対策を確認しましょう。特に家族や単身世帯には重要です。

災害リスク：洪水や地震などの自然災害リスクも考慮します。過去の災害履歴や防災対策を確認し、安全な地域を選びましょう

地域の将来性：地域の発展計画や再開発プロジェクトも重要です。将来的に価値が上がるエリアを選ぶことで、資産価値の向上が期待できます。

物件の種類と特徴

不動産経営においては、物件の種類によってその運用方法や収益性が大きく異なります。

不動産経営においては、物件の種類と特徴を理解し、それぞれの市場動向や運用方法を考慮することが成功の鍵となります。

自分の投資スタイルやリスク許容度に応じて適切な物件を選択し、戦略的な運用を行うことが重要です。

住宅物件

住宅物件には、一戸建て、アパート、マンションなどがあります。これらは住居用として賃貸され、安定した需要があります。

• 一戸建て: 家族向けの住居として人気で、長期的なテナントを見込めることが多いですが、維持管理の負担が大きい場合があります。
• アパート: 小規模な賃貸物件で、管理が比較的容易です。複数のテナントからの収入が得られるため、リスク分散にもなります。
• マンション: 高層または中層の集合住宅で、賃貸需要が高い地域では高い収益が期待できますが、管理費用がかかることもあります。

商業物件

商業物件には、オフィスビル、店舗、ショッピングセンターなどがあります。これらは法人や店舗向けに賃貸され、比較的高い賃料収入が得られることが特徴です。

• オフィスビル: 都市部において需要が高く、長期契約が一般的ですが、経済の影響を受けやすいです。
• 店舗: 小売業向けの物件で、立地が収益に大きく影響します。人気のエリアでは高い賃料が期待できますが、競争も激しいです。
• ショッピングセンター: 複数の店舗を集めた商業施設で、集客力が高いですが、運営コストもかかります。

産業物件

工場、倉庫、物流センターなどの産業物件は、特定の業種に特化したニーズに応えることが求められます。

• 工場: 製造業向けの物件で、長期的なテナントを見込めることが多いですが、設備投資が必要です。
• 倉庫: 物流業界の成長に伴い需要が増加しています。立地とアクセスが重要な要素です。
• 物流センター: ECの発展により需要が急増しており、今後の成長が期待されます。

特定用途物件

ホテル、リゾート施設、福祉施設など、特定のサービスを提供する物件も不動産経営の一部です。

• ホテル: 観光地やビジネスエリアにおいて需要が高いですが、運営コストや季節性のリスクがあります。
• 福祉施設: 高齢化社会に伴い需要が増加していますが、運営には専門知識が必要です。

内見時のチェックポイント

物件の状態を正確に把握し、将来的なトラブルを防ぐために非常に重要です。

不動産経営における内見は、物件の状態を正確に把握し、将来的なリスクを最小限に抑えるための重要なプロセスです。

外観や共用部分、室内設備、セキュリティ、周辺環境など、多角的な視点から物件を評価することが求められます。

適切なチェックポイントを押さえることで、賃貸経営の成功につながる物件選びができるでしょう。

外観・共用部分のチェック

• 建物の外観
  建物の外観は物件の第一印象を決定付けます。基礎のひび割れ、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋根の状態を確認しましょう。これらが大規模修繕になるポイントですので必ず確認する必要があります。屋根が見れない場合は外壁や部屋の天井を見たときに雨漏りの痕跡があることが多いのでできない場合はこちらを確認しましょう。

• 共用部分
  エントランス、廊下、エレベーター、階段などの共用部分も重要です。清掃状態や照明の具合、防犯カメラの有無を確認し、管理が行き届いているかを判断します。

• 駐車場・駐輪場
  駐車場や駐輪場の配置とスペースもチェックします。住民が快適に利用できる広さが確保されているか、また、セキュリティ対策がなされているかを確認します。

室内のチェック

• 間取りと動線
  間取りが住みやすいか、動線がスムーズかを確認します。家具の配置をイメージしながら、生活しやすい空間かどうかを見極めます。

• 壁・床・天井
  壁や天井にカビやシミがないか、床の傷や凹み、変色がないかをチェックします。特に水回りの周辺は注意深く確認します。

• 窓・ドア
  窓やドアの開閉がスムーズか、鍵がしっかり機能するかを確認します。また、窓の断熱性能や結露の有無も重要なポイントです。

設備のチェック

• キッチン
  シンクやガスコンロ、換気扇の状態を確認します。水漏れや汚れ、故障がないか、収納スペースが十分かもチェックします。

• バスルーム
  浴槽やシャワー、洗面台の状態を確認します。水圧や温度調整が適切か、排水の流れがスムーズかをチェックし、カビや水垢の有無も見ます。

• トイレ
  トイレの清潔さや水の流れを確認します。ウォシュレットや換気扇が正常に動作するかもチェックします。

• 空調設備
  エアコンや暖房設備が正常に動作するかを確認します。また、フィルターの汚れやメンテナンス状況もチェックします。

セキュリティのチェック

• 玄関
  玄関ドアの施錠機能や防犯性能を確認します。オートロックやインターホンの有無、防犯カメラの設置状況も重要です。

• 防犯設備
  建物全体の防犯設備、例えば、セキュリティ会社との契約状況や防犯灯の設置などを確認します。

おすすめのポータルサイト

不動産ポータルサイト

Suumo（スーモ）

日本最大級の不動産ポータルサイトで、新築・中古マンション、一戸建て、土地の情報が豊富に掲載されています。詳細な検索機能により、希望条件に合った物件を効率的に探せます。

Homes（ライフルホームズ）

Suumoと並んで主要な不動産ポータルサイトの一つで、物件情報に加えて、住宅ローンのシミュレーションやエリアの生活情報なども確認できます。

アットホーム

物件情報に加え、地図検索機能や周辺施設の情報が充実しており、特定のエリアに焦点を当てた物件探しに役立ちます。

Yahoo!不動産

新築・中古物件の情報が豊富で、価格推移や物件の詳細データが見やすいのが特徴です。

楽待（おすすめ）

不動産経営特化のサイト、住宅ローンや物件の情報をもとに簡易なキャッシュフローや、物件以外にも大家のコラムや動画が更新されるため見ていて身になる部分もある。

公的な不動産関連サイト

国土交通省「不動産取引価格情報検索」

実際に取引された物件の価格を調べることができるサイトです。不動産購入時に、相場と比較して物件の価格が適正かどうかを確認する際に役立ちます。

• 不動産取引価格情報検索サイト

東京都「土地総合情報システム」

全国の不動産取引価格や路線価を調べることができるサイトです。実際の土地取引価格や公示地価を確認し、物件価格が適正かどうかの参考になります。

• 土地総合情報システム

固定資産税評価額の確認

購入を検討している物件の固定資産税評価額を確認することができます。これにより、将来的に支払う税金の目安がわかります。自治体の税務課などで調べることが可能です。

周辺環境に関する情報

ハザードマップポータルサイト

災害リスクを調べるために、国土交通省のハザードマップポータルサイトで洪水や地震、土砂災害などのリスクを確認しましょう。物件が災害リスクの高いエリアにあるかどうかを事前に知ることができます。

• ハザードマップポータルサイト

学校・公共施設情報

子育て世代の場合、学校や保育施設、病院などの情報も重要です。市区町村のホームページや学校情報サイト（e.g.「学校ナビ」）を利用して、周辺の教育環境を確認しましょう。

治安情報

物件の周辺の治安も重要です。警視庁や各地方自治体が提供する犯罪発生情報サイトを利用して、周辺の犯罪発生率や治安を調べます。

• 警視庁犯罪情報マップ

住宅ローン関連の情報

住宅金融支援機構「フラット35」

住宅ローンを検討している場合、固定金利型の住宅ローンである「フラット35」の情報を提供しているサイトで金利や借入条件を確認することができます。購入する物件が「フラット35」適用物件かどうかも確認しましょう。

• 住宅金融支援機構

銀行の住宅ローン比較サイト

住宅ローンの金利や借入条件を比較できるサイトを活用して、複数の銀行のローン条件を比較検討しましょう。

• 住宅ローンの比較サイト例

法律・規制に関する情報

地域の用途地域情報

用途地域は、建築可能な建物の種類や用途を制限する都市計画の一部です。自分が購入しようとしている物件がどの用途地域に属しているかを確認することで、将来の開発計画や建物の改築可能性を把握できます。各自治体の都市計画情報提供サービスで確認が可能です。

建築基準法関連情報

購入物件が建築基準法に適合しているか確認することも重要です。特に中古物件の場合、建築基準法の改正前に建てられた建物が現行法に合致しないケースもありますので、確認が必要です。

その他の役立つ情報

リフォーム・リノベーションの情報

中古物件の購入を検討している場合、リフォームやリノベーションの費用や施工事例を確認できるサイトを参考にすると良いでしょう。例えば「LIFULLリフォーム」や「リノベーション住宅推進協議会」などがリノベーションに関する情報を提供しています。

不動産業者の信頼性確認

不動産業者の信頼性を確認するために、免許番号や過去の違反歴を確認できる国土交通省の「宅地建物取引業者の検索システム」を利用します。

• 宅建業者検索システム

最後に

とにかくたくさんの物件情報を毎日確認することが一番の優良物件獲得への近道。

市場に出回っていない特別な物件なんてありません、毎日目を皿にして媒体問わず物件情報を確認しましょう。

そこで培われる能力もあるので、出来るだけ自身の目で確認すべきです。

気に入った物件にはすぐに内見を取り付けチェックリストを持参し確認しにいきましょう。